林振辉：内房前景危机四伏 土地增值税被高估

内房前景危机四伏

内地三中全会结束之后，相关细节和措施已陆续出台。不过出乎市场预期的是，中央并没有出台辣招调控楼市，反而是中央电视台（央视）近日爆出包括万科、富力、SOHO中国等在内的45家内房企业有总额超过3.8亿元（人民币，下同）的应交而未交土地增值税，令市场哗然。随后有专家表示，若立即征收该部份税款，地产商将会出现资金链收紧甚至断裂可能性，将会令房价大跌。笔者看淡内房前景，不过认为央视及专家看法有失偏颇。

土地增值税问题被高估

央视提到的应交未交税款金额被严重高估。根据内地税制惯例，开发商通常在预售时会按2%-5%的比例预缴部份土地增值税，剩下部份将会在物业接近交付完成时才进行确认，期间计为“应交土地增值税”。换言之，央视提到的报表中“应交而未交土地增值税”3.8万亿是一个估值，而且不需要立即上缴。不过，由于地方政府为鼓励开发商拿地，会延长开发商缴纳土地增值税的限期，一旦政府开始清查该方面税款，缩短缴纳限期，部份内房公司难免出现现金流趋紧的情况。但若考虑其他措施，例如房产税和收紧房贷，内房将会受到更大冲击。

实名制和房产税呼之欲出

内地不动产统一登记制度已经酝酿多年，今年3月份国务院发出通知，计划在2014年完成并实施不动产统一登记制度，最近更有消息指完成时间提前到明年6月份。完善实名制是内地房产税全面实行的第一步，房产税细节将会在短期内陆续推出，对内地楼市的冲击将会慢慢显现。房产税主要是针对第二套（或更多）物业，而内地不少人拥有2套或以上物业，其中不少为政府或国企工作人员，一旦实施实名制将会备受压力，很多人可能会选择提前沽售物业，同时压抑购买需求。

另外，近期内地许多二三线城市如杭州、南京、厦门等纷纷加码楼市调控，主要是提高第二套房首付比例（最高至七成），同时限制外地购房者进入。除此之外，据中关村互联网金融行业协会和融360研究院调查显示，内地32个重点城市中有17个城市出现房贷暂停情况，暂停趋势由一线城市蔓延到二三线城市，连首套房房贷也被叫停。虽然最近出台的调控措施只是之前基础上微调，影响有限，暂停房贷也与银行资金趋紧，房贷利率收入偏低有关，但也反映出政府和银行对楼市泡沫过大的担忧。

尽管近年楼控不断，但内地房价依然只升不跌，其中一个重要原因是地方政府与开发商之间有着复杂的利益关系。但三中全会之后推行的改革措施将很大机会会改变这种状况，考虑到楼价过高及房产税等将陆续出台，笔者看淡内房前景。

海尔质优 可逢低吸纳

步入11月以来，内地家用电器板块升幅显著，截至到11月27日，包括海信科龙（921）、创维数码（751）和海尔电器（1169）在内的6个主要家电股本月股价平均升幅高达24%，而同期恒指升幅只有2.4%左右。家电板块造好的一个原因是10月底公布的3季度业绩普遍好于预期。不过更主要原因是内地三中全会有关决定显示，城镇化等将会进一步推进，同时出台措施扶持节能环保家电企业，龙头企业将会直接受惠。本周笔者推介海尔电器，因其是全球白色家电龙头，是新政策直接受惠者，而且业绩增长稳定，建议可逢低吸纳。

新政策门坎高 集团直接受惠

内地历时5年的家电下乡政策在今年年初到期，实行了一年的节能补贴政策也在6月份退出市场。今年8月，国务院下发的《国务院关于加快发展节能环保产业的意见》中提到，将会研究实施“领跑者”计划，推动节能环保家电的发展，市场预计该政策很大可能在2014年1月开始实施。“领跑者”计划准入门槛高，可能不设截止日期，与之前的一系列扶持政策有本质差别。

新扶持政策对产品技术要求较高，中小家电企业难以被覆盖，其目的是扶持龙头企业，调整行业结构，提高家电行业整体效率水平。该计划涵盖的产品主要包括空调、洗衣机、热水器和冰箱等，而集团主要产品如洗衣机和热水器等都在范围之内，另外行业整合有利于集团扩大市场份额，受惠显著。

盈利能力强 物流业务强劲

上个月公司公布的首三季度营运情况显示，营运收入和纯利分别同比增长12.3%和18.6%至458.21亿元和13.89亿元。其中洗衣机业务和热水器业务收入保持稳定增长，分别同比增长8.4%和3.4%，且第三季度表现明显优于第二季度，显示公司不受家电补贴结束影响。而占集团收入超过9成的渠道综合服务业务表现出色，收入同比增长13.3%至424.48亿元。集团渠道服务出色，物流配送服务远优于行业平均水平。同时，集团网上销售也增长强劲，笔者相信，随着内地经济继续复苏，以及城镇化带来的家电和物流需求持续增长，集团盈利将可以维持较高增长。

估值方面，截至星期四（11月28日），本月港股家电板块平均升幅逾24%，而海尔电器升幅只有平均水平的一半，即12%左右，是同板块中升幅最低的个股。考虑到集团家电产品及物流业务的出色表现，加上新政策的利好刺激，笔者相信海尔电器仍有一定的上升空间，可逢低吸纳。建议18元附近买入，目标价25元，止蚀16元。